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Mutui

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L’anno che ci siamo lasciati alle spalle consolida la ripresa nel campo dei mutui, con un vero boom a dicembre. Secondo l’ultimo barometro Crif anticipato a Casa24 Plus, il 2014 si è chiuso con +15% rispetto al 2013 come richieste di finanziamento per la casa (non solo elaborazioni di preventivi, ma vere e proprie istruttorie avviate) e l’ultimo mese dell’anno ha fatto registrare addirittura +30,6% su base annua.

il primo dato positivo dopo tre stagioni sempre con il segno meno, di cui il 2012 era stato il vero annus horribilis con -41,8%. Alla base del trend in recupero ci sono soprattutto due fattori: il tasso variabile estremamente conveniente, scelto oggi in almeno il 60% dei contratti, e la componente sempre più pesante dei mutui di surroga (circa il 30% sul totale), importanti perché riguardano clienti con un profilo di rischio già verificato e dunque rappresentano un target appetibile per gli istituti.

L’analisi conferma anche la tendenza alla riduzione del prezzo medio degli importi: 124.346 euro nel 2014, contro i 127.328 del 2013 (e un picco raggiunto a metà 2010 superiore a 140mila). Si tratta naturalmente di una media, frutto di differenze territoriali marcate. L’importo è molto più basso in alcune regioni, come Basilicata (103.850 euro) e Umbria (106.756); sale nelle regioni caratterizzate dalla presenza di piazze “calde”, come Milano che porta la media lombarda a 132.590 euro, o Roma che spinge addirittura il Lazio a 145.392 euro. Mentre è senz’altro la componente delle seconde case di fascia alta a spingere il Trentino Alto Adige sul podio, con 153.909 euro di media.«Restando al mercato della prima casa, che rappresenta la fetta di gran lunga maggiore, il trend in diminuzione degli importi è lo specchio di due fenomeni. Segue fedelmente il calo dei prezzi immobiliari – spiega Simone Capecchi, direttore Sales and marketing di Crif – e mostra l’attitudine dei clienti a limitare la richiesta al minimo indispensabile, allungando nel contempo la durata, così da avere rate sostenibili».

In effetti, la classe di durata più ampia, quella 25-30 anni, è sempre la preferita con il 26,8% sul totale, mentre il 19,5% è tra 20 e 25 anni e il 22,5% tra 15 e 20 anni. Le classi di importo, invece, sono così distribuite: il 28% entro i 75mila euro, il 20,2% tra 75 e 100mila, il 28,7% tra 100 e 150mila e il 20,1% fino a 300mila. «Anche come età dei richiedenti si conferma la tendenza all’innalzamento dell’età, seppure con poche differenze rispetto all’anno scorso», dice ancora Capecchi. La maggior parte dei mutuatari (il 34,9%) ha fra 35 e 44 anni, mentre la fascia 25-34 anni copre il 27,4% e quella 45-54 anni il 21,8%. «Segno di un fenomeno ormai noto, per cui si entra tardi nel mondo del lavoro e, soprattutto, si raggiunge dopo diversi anni la stabilità reddituale richiesta dagli istituti per concedere il credito».Ma che cosa ci aspetta per il 2015? Tutte le previsioni confermano una crescita delle erogazioni. Nomisma azzarda un +18% rispetto ai 24,5 miliardi del 2014. E secondo l’Abi, i clienti dovrebbero godere di spread ancora in discesa, che si attesteranno in media fra l’1,6% e il 2,1%.

Il fatto, secondo Crif, è che il tema portante di quest’anno continuerà a essere la marcata avversione al rischio da parte degli istituti di credito. «Da un lato le banche dispongono di consistente liquidità da impiegare, ma dall’altro la situazione ancora incerta dell’economia suggerirà loro un approccio ancora molto selettivo – spiega il curatore del report –. In sostanza, la base della potenziale clientela resta limitata a coloro che dispongono della vecchia busta paga o di un famigliare che faccia da garante».La strategia prudente delle banche è testimoniata anche dal tasso di default, che sostanzialmente rimane invariato ormai da due anni, con circa il 2% nel corso del 2013 e l’1,9% per tutto il 2014. Una rigidità, seppur comprensibile visti i paletti patrimoniali che gli istituti devono rispettare con la vigilanza unica targata Ue, che nei fatti non darà ancora grande impulso alle compravendite.

econdo le ultime stime di Tecnocasa, nel 2015 si passerà a 430-440mila transazioni contro le 420mila del 2014, in crescita quindi di pochi punti percentuali. Una maggior quota di finanziamenti sarebbe vitale per ridare slancio al settore, «ma oggi – spiegano ancora da Crif – solo il 40% circa degli acquisti è messo a segno tramite mutuo. Per il resto, gli italiani recuperano la liquidità attingendo al risparmio famigliare». Senz’altro andrà a vantaggio di chi cerca casa il calo delle quotazioni che prosegue quest’anno, che colpirà in misura minore il nuovo nelle grandi città, ma che sull’usato non centrale dovrebbe portare a un’ulteriore riduzione.

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